Un depósito en garantía, también conocido como escrow, es un acuerdo legal en el cual un tercero retiene temporalmente los fondos designados y luego los distribuye según lo establecido en un contrato. Este tipo de cuentas se utiliza comúnmente en transacciones inmobiliarias para asegurar el cumplimiento de ciertos términos.

En el ámbito de bienes raíces, existen dos tipos principales de cuentas de depósito en garantía. La primera es la cuenta de depósito en garantía con fianza de compra, donde el comprador deposita una cantidad (generalmente entre el uno o dos por ciento del precio de compra) como muestra de su compromiso en la adquisición de la vivienda. Estos fondos se retienen en la cuenta de depósito en garantía hasta el cierre o la finalización del trato.

La segunda es la cuenta de depósito en garantía hipotecario, utilizada por propietarios con préstamos hipotecarios. Aquí, los prestamistas pueden requerir que el pago mensual incluya estimaciones para impuestos sobre la propiedad y primas de seguro, los cuales se retienen en la cuenta de depósito en garantía hasta que vencen las facturas correspondientes.

¿Cómo funciona un depósito en garantía (escrow)?

El funcionamiento de un depósito en garantía, o Escrow, se basa en la intervención de una parte designada que retiene y luego distribuye los fondos según lo establecido en el contrato correspondiente.

¿Cómo funciona un depósito en garantía con fianza de compra en depósito?

En el caso de un depósito en garantía con fianza de compra (en un contrato de compra de una vivienda), el proceso está regido por los términos acordados en dicho contrato. Este documento detalla elementos como el precio de compra, la cantidad de la fianza de compra en depósito y las condiciones para dar por terminado el contrato. El encargado del depósito en garantía (escrow) sigue las instrucciones del contrato para la distribución de los fondos, considerando circunstancias específicas.

¿Cómo funciona un depósito en garantía hipotecario?

En el caso de un depósito en garantía hipotecario (vinculado a un préstamo), el proceso se rige por el contrato de préstamo. Algunos prestamistas requieren que los prestatarios incluyan una suma adicional en su pago mensual para cubrir impuestos sobre la propiedad y primas de seguro, además del capital e interés de la hipoteca. Esta disposición en el depósito en garantía (escrow) asegura que los pagos de impuestos y seguros se realicen de manera oportuna, protegiendo así los intereses financieros del prestamista en la propiedad. El prestamista o un proveedor de servicios de préstamo estima anualmente los impuestos y primas de seguro, dividiendo esa cifra por 12 para determinar el monto mensual a retener. Estos fondos se retienen en una cuenta de depósito en garantía, y cuando llega el momento de pagar las facturas de impuestos y seguros, se utilizan los fondos de esta cuenta. Este proceso se repite anualmente para ajustarse a posibles cambios en los impuestos y seguros, y en algunos casos, los prestatarios pueden recibir reembolsos si los gastos reales resultan ser menores que las estimaciones. La cuenta de depósito en garantía hipotecario permanece abierta durante la duración del préstamo, a menos que prestamista y prestatario acuerden cerrarla y que el prestatario asuma directamente los gastos correspondientes.

¿Quién administra la cuenta de depósito en garantía (escrow)?

La administración de cuentas de depósito en garantía con fianza de compra puede ser realizada por un tercero acordado entre comprador y vendedor, como un funcionario de depósito en garantía, abogado o compañía de corretaje. En el caso de cuentas de depósito en garantía hipotecario, la gestión recae en el prestamista o un proveedor de servicios de préstamo.

Ventajas y desventajas del depósito en garantía (escrow):

Ventajas:

1. Seguridad en la distribución: Tanto el comprador como el vendedor cuentan con la certeza de que los fondos serán distribuidos conforme a lo establecido en el contrato.

Desventajas:

1. Costo adicional: Existe la posibilidad de incurrir en un pequeño cargo por el servicio del depósito en garantía (escrow).

Ventajas y desventajas del depósito en garantía hipotecario para propietarios de viviendas:

Ventajas:

1. Responsabilidad gestionada: La administración de la cuenta de depósito en garantía (escrow) asume la responsabilidad de realizar pagos puntuales de impuestos y seguros. En caso de retraso, la carga de cualquier cargo o penalización recae en el administrador.
2. Seguridad financiera: Los pagos mensuales a la cuenta de depósito en garantía brindan seguridad a los propietarios, asegurando que los fondos estén disponibles al vencimiento de las facturas. Esto protege contra consecuencias graves, como la pérdida de cobertura de seguro y posibles ejecuciones hipotecarias fiscales.
3. Pago fraccionado: En lugar de recibir facturas grandes cada 6 o 12 meses, los gastos, como impuestos y primas de seguro, se dividen en cuotas mensuales más manejables.
4. Posible reducción de tasa: Algunos prestamistas pueden ofrecer una ligera reducción en la tasa hipotecaria a aquellos prestatarios que opten por utilizar una cuenta de depósito en garantía (escrow).

Desventajas:

1. Inmovilización de fondos: El pago mensual a la cuenta de depósito en garantía implica bloquear fondos antes de que venzan las facturas. Si las estimaciones son superiores a los gastos reales, se inmovilizarán más fondos de los necesarios, lo cual puede representar una desventaja si el propietario tiene otros planes inmediatos para esos fondos.
2. Limitación en las decisiones: Al delegar los pagos a un tercero, algunos propietarios pueden no buscar mejores ofertas en seguros o apelar a sus facturas de impuestos.
3. Costos adicionales en el cierre: Los compradores de vivienda pueden necesitar pagar más durante el cierre para garantizar que la cuenta de depósito en garantía hipotecario tenga fondos suficientes para cubrir la primera factura de impuestos y la prima del seguro.

Conclusión

Las cuentas de depósito en garantía hipotecario son instrumentos útiles para asegurar la retención y distribución segura de fondos de acuerdo con el contrato firmado. Mientras tanto, las cuentas de depósito en garantía con fianza en depósito brindan tranquilidad tanto a compradores como vendedores, garantizando la seguridad del depósito de buena fe según lo establecido en el contrato de compra. Estas cuentas protegen a los propietarios al asegurar la disponibilidad de fondos para el pago oportuno de impuestos y primas de seguro, al mismo tiempo que transfieren la responsabilidad de recordar estos pagos al administrador de la cuenta de depósito en garantía (escrow).